【重點推薦】房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式亟需完善

　　【第426期】秦虹：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式亟需完善

　　自上世紀(jì)90年代進行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟社會發(fā)展起到十分重要的作用，不僅推動城市迅速發(fā)展變化，而且貢獻了財稅、增加了就業(yè)。在持續(xù)的實踐探索中，房地產(chǎn)企業(yè)走出了一條以提供商品房快銷方式為主的開發(fā)模式——“拿地、開發(fā)、銷售、再拿地、再開發(fā)、再銷售”，地房輪動，循環(huán)往復(fù)。

　　同時也要看到，多年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金以銀行貸款等短期間接融資為主，走的是“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，城鎮(zhèn)化率不斷提升，城鎮(zhèn)人均住房面積已近40平方米。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營“三高”模式，已越來越不可持續(xù)。2021年下半年以來，國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)備受高負債困擾，部分房企因資金周轉(zhuǎn)困難出現(xiàn)違約，就是一種警示。出于防范化解金融風(fēng)險的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式亟需完善。

　　隨著我國城鎮(zhèn)化深入發(fā)展，居民合理住房需求不斷滿足，新房總量的增長空間將逐漸減少。同時，“房住不炒”定位將長期堅持，房地產(chǎn)行業(yè)資金使用要求會更加嚴(yán)格規(guī)范。這都提醒房企應(yīng)加緊轉(zhuǎn)型。進一步說，一個成熟的房地產(chǎn)市場，已不是“拿地—蓋項目—賣房子賺錢”的邏輯，更多的是怎么通過提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，通過資產(chǎn)的綜合經(jīng)營管理，來獲取長遠可持續(xù)的收益。

　　比如，可積極探索開發(fā)與持有運營并重的盈利模式，除了繼續(xù)做好商品房市場供給，可探索擴大股權(quán)運營類物業(yè)收入比重，通過獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益預(yù)防房地產(chǎn)銷售市場波動而產(chǎn)生的危機。特別是，注意發(fā)掘長租房市場機遇，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在提升租房市場房屋品質(zhì)、規(guī)范管理、穩(wěn)定價格方面的優(yōu)勢，提升服務(wù)質(zhì)量和水平，尋找更加可持續(xù)的發(fā)展路徑。同時，還應(yīng)積極參與各地保障性租賃住房建設(shè)與運營維護工作。

　　又如，可積極參與到城市更新行動中來。截至目前，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，城市發(fā)展進入到城市更新的重要時期，正在由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。這里面蘊含著巨大的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極參與推動政策層面進一步完善，為推進城市更新行動貢獻出自己的力量。

　　從某種程度上說，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)換盈利模式和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型實際上就是在布局自己的未來，做出精準(zhǔn)判斷非常重要。當(dāng)然，在這一過程中，支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的相關(guān)政策應(yīng)及時配套推出，以促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　原文鏈接：房企經(jīng)營模式應(yīng)完善

　　今年，有兩則關(guān)于區(qū)域互認的消息引發(fā)關(guān)注。一是天津相關(guān)部門日前實施新修訂的《天津市居住證管理辦法》和《天津市居住證積分指標(biāo)及分值表》，增加了“推動京津冀居住證互認”和放寬居住證申請條件等內(nèi)容。二是國務(wù)院辦公廳發(fā)文“支持試點地區(qū)在城市群內(nèi)開展戶籍準(zhǔn)入年限累計互認”。

　　兩者均著眼于戶籍制度改革，推動勞動力要素合理暢通有序流動，進而盤活區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展格局。尤其是京津冀居住證互認，對于促進京津冀協(xié)同發(fā)展、推動區(qū)域勞動力要素市場化配置意義深遠。

　　央地兩個層面發(fā)力擴大區(qū)域互認并非偶然。一段時間以來，一些區(qū)域的人力資源共享、勞動力要素配置等，都受到不少隱形因素制約，市場化配置程度不充分，尤其是體制內(nèi)外人力資源配置的矛盾，很大程度上影響了區(qū)域勞動力要素市場化配置。

　　包含勞動力在內(nèi)的要素市場化配置是現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的基本特征，要素市場化配置改革是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的重要制度保障。從這個意義看，區(qū)域互認改革，有利于拆除阻礙勞動力流動的藩籬、打破區(qū)域分割，有利于加速推動區(qū)域人力資源共享，促進人員、物資自由流動，進而有利于實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展。其必要性和緊迫性不言而喻。

　　有人擔(dān)心，當(dāng)落戶門檻不斷降低，區(qū)域互認增加，會不會導(dǎo)致個別大城市不堪重負，小城市被“虹吸效應(yīng)”影響發(fā)展？實際上，這種擔(dān)心是多余的。區(qū)域互認改革的目的，恰恰是通過破除城市群內(nèi)部的戶籍壁壘來實現(xiàn)勞動力要素合理流動和分配，避免大中小城市過度失衡，從而真正推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　原文鏈接：區(qū)域互認有助勞動力高效配置

　　好奇心是人類普遍存在的心理狀態(tài)，也是一種本能情緒。心理學(xué)研究認為，好奇心包括知覺性好奇心和認知性好奇心。知覺性好奇心是一種促使個體通過感官刺激尋找新異信息的驅(qū)動力，認知性好奇心是一種獲得知識與信息的需求和渴望。

　　某種程度而言，人好奇心是本能，在教育中可以被因勢利用；讓學(xué)生保持好奇心并取得成果，則是學(xué)科教育在能力培養(yǎng)上應(yīng)格外注意的問題。類創(chuàng)造的璀璨文明無一不是“好奇心”發(fā)揮作用的結(jié)果。

　　強大的語言能力幫助學(xué)生將好奇心保持到底，是通往新知的路徑。對客觀存在產(chǎn)生疑問，是好奇心的肇始。思考力、聯(lián)想力、想象力和表達力最終決定了個體在探索的路上能走多遠。對復(fù)雜現(xiàn)象的分析整合能力、對過程的邏輯推導(dǎo)能力、對結(jié)論的精準(zhǔn)描述能力等，這些思維能力基本是通過語言能力來獲得的。

　　個體需要借助語言載體學(xué)習(xí)各學(xué)科知識，訓(xùn)練出大腦的思維能力。語言是思維的外化符號，大腦思維結(jié)果最終要通過語言符號表達成概念、判斷、結(jié)論、措施等，個體才算真正掌握真理，輸出知識，認知世界，解決問題。知識的產(chǎn)出是真正將“未知”解讀出有形“已知”，是對個體肇始好奇心的激勵和良性反饋，是給好奇心的最大“滿足”和“呵護”。知識作為創(chuàng)新成果的符號體現(xiàn)，可與人分享，接受論辯，積累沉淀，給個體和社會“孵化”更多的好奇心建立新的起點。因此，語言能力是創(chuàng)新能力的基礎(chǔ)要素，是幫助人們保持好奇心、完成探索任務(wù)的有力工具。

　　原文鏈接：語言能力是創(chuàng)新的基礎(chǔ)要素

　　在21世紀(jì)生態(tài)文明轉(zhuǎn)型的時代背景下，中國的農(nóng)業(yè)發(fā)展要如何從過去不遺余力地用工業(yè)化方式改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的舊模式，向可持續(xù)發(fā)展的新模式進行轉(zhuǎn)化？這正是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)家溫鐵軍及其團隊20年來在農(nóng)業(yè)生態(tài)化和社會化的實踐中努力想要回答的問題。在他的新作《從農(nóng)業(yè)1.0到農(nóng)業(yè)4.0：生態(tài)轉(zhuǎn)型與農(nóng)業(yè)可持續(xù)》中，他系統(tǒng)總結(jié)了國內(nèi)外農(nóng)業(yè)模式，探討了生態(tài)轉(zhuǎn)型與農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，通過翔實的國內(nèi)外可持續(xù)農(nóng)業(yè)實踐案例，為中國的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟把脈開方，其建議值得我們思考。

　　作者認為農(nóng)業(yè)具有“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的屬性，農(nóng)村具有“共存、共生、共享”的特征；中國農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須兼顧農(nóng)民的生計、農(nóng)村的就業(yè)和生態(tài)系統(tǒng)的可持續(xù)性。

　　中國各地區(qū)地理、氣候和農(nóng)業(yè)資源差異較大，需要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，因地制宜地設(shè)計或選擇合適的可持續(xù)發(fā)展模式。盡管如此，作者仍從共性方面總結(jié)了針對中國農(nóng)業(yè)的發(fā)展建議。

　　首先是進行組織化變革，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟。2019年中央一號文件提出把農(nóng)村財產(chǎn)關(guān)系的變革作為主要內(nèi)容。新形勢下，要以信用合作為主體，生產(chǎn)、供銷合作為兩翼，形成覆蓋縣、鎮(zhèn)、村的“三位一體”農(nóng)業(yè)綜合體。第二是模式化變革，借鑒傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)優(yōu)勢推進立體循環(huán)農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)低開采、高利用、低排放。減量化生產(chǎn)模式和生態(tài)產(chǎn)業(yè)園模式能夠滿足民眾對有機食品和休閑養(yǎng)生文化的需求。以果蔬等傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品種植產(chǎn)業(yè)為支撐，結(jié)合采摘、點種、插秧、耕耙等農(nóng)事活動，開發(fā)以田園娛樂體驗、生態(tài)養(yǎng)生等農(nóng)事、農(nóng)趣體驗為特色的循環(huán)農(nóng)業(yè)有廣闊發(fā)展前途。

　　為了將這些對策長期化，還需要推動戰(zhàn)略化變革，對農(nóng)村自然資源立體式開發(fā)，推進生態(tài)資源價值化，提升綠水青山“顏值”，做大金山銀山“價值”，實現(xiàn)生態(tài)資源價值增量的生態(tài)資源資本化。

　　目前一些地區(qū)已在一級市場完成股權(quán)設(shè)置及協(xié)商定價的制度，讓村集體作為“資源整合者”，形成村民股權(quán)的交易合約結(jié)構(gòu)化。有些地區(qū)的村集體引入了外來投資主體，形成組合投資和資源多元開發(fā)。村集體將取得的資產(chǎn)收益在做出一定扣除之后按股返還村民，成為農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。為了促進資源性資產(chǎn)的直接融資，活化大量占壓的地方財政投資，各地還應(yīng)進一步推動鄉(xiāng)村集體股權(quán)資產(chǎn)委托交易的證券化，實現(xiàn)全域生態(tài)資產(chǎn)可拆分交易，對接外部過剩的金融資本。

　　原文鏈接：農(nóng)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型的突圍之路

　　以智能手機等移動終端設(shè)備上網(wǎng)已成為農(nóng)民連接互聯(lián)網(wǎng)的主要方式。當(dāng)前全國行政村移動網(wǎng)絡(luò)覆蓋率已經(jīng)超過98％，同時超過55％的農(nóng)民個體已使用智能手機上網(wǎng)。在農(nóng)戶家庭層面，使用智能手機上網(wǎng)的比例更高，根據(jù)調(diào)查，大概70％至85％的農(nóng)戶家庭擁有至少一部智能手機。與傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)相比，基于智能手機的移動互聯(lián)網(wǎng)通信和信息獲取并不受地域和時間的限制，而且操作方便快捷，因此受到了廣大農(nóng)民青睞，成為農(nóng)民上網(wǎng)主要渠道。然而，移動互聯(lián)網(wǎng)在我國農(nóng)村的普及還存在較大的區(qū)域差異，西部偏遠地區(qū)的農(nóng)戶使用移動互聯(lián)網(wǎng)的比例相對較低。

　　移動互聯(lián)網(wǎng)拓寬了農(nóng)民信息獲取渠道，推動了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村生態(tài)現(xiàn)代化以及傳承優(yōu)秀文化，但當(dāng)前的應(yīng)用程度較低。調(diào)查表明，使用移動互聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)戶中，大約10％至20％通過移動互聯(lián)網(wǎng)了解農(nóng)地租賃信息、生產(chǎn)資料銷售信息、農(nóng)業(yè)科技信息等；在農(nóng)村生態(tài)現(xiàn)代化方面，15％至25％的用戶通過移動互聯(lián)網(wǎng)獲悉美麗農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)業(yè)綠色生產(chǎn)和人居環(huán)境治理等政策措施；移動互聯(lián)網(wǎng)在農(nóng)村文化現(xiàn)代化方面也發(fā)揮了作用，25％至35％的移動互聯(lián)網(wǎng)用戶使用移動互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)社會主義核心價值觀、現(xiàn)代科技與文化、文明健康生活方式以及弘揚傳統(tǒng)文化等。然而，相對于傳統(tǒng)信息獲取方式，移動互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用比例仍比較低。

　　移動互聯(lián)網(wǎng)拓展了農(nóng)戶的社會網(wǎng)絡(luò)，促進了農(nóng)戶生活現(xiàn)代化與鄉(xiāng)村治理現(xiàn)代化，但使用方式單一并缺乏對應(yīng)用程序的有效利用。網(wǎng)絡(luò)聊天APP（比如：QQ、微信等）被移動互聯(lián)網(wǎng)用戶普遍使用，拓寬了其社會網(wǎng)絡(luò)的邊界，便于信息的及時傳遞。調(diào)查結(jié)果顯示農(nóng)村移動互聯(lián)網(wǎng)用戶中超過60％通過聊天APP傳遞或獲取就業(yè)與創(chuàng)業(yè)信息、團購生活用品，甚至有30％至40％的用戶通過聊天APP向村醫(yī)問診和進行遠程醫(yī)療服務(wù)。此外，大約90％的移動互聯(lián)網(wǎng)用戶加入了村里的QQ或微信聊天群，超過80％的村委會會議信息、決策信息、公示信息等通過聊天群來傳遞。不過，農(nóng)戶普遍缺少對各種專業(yè)APP的有效利用，比如：網(wǎng)購、就業(yè)信息、農(nóng)業(yè)咨詢、技能學(xué)習(xí)、科技傳播等APP。

　　移動互聯(lián)網(wǎng)賦能小農(nóng)戶對接大市場，促進了生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，但權(quán)威平臺應(yīng)用的缺失帶來潛在風(fēng)險。移動互聯(lián)網(wǎng)和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)結(jié)合后能有效地減少農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的信息不對稱。一方面，有利于降低農(nóng)業(yè)信息搜尋成本，加快信息流通速度，使農(nóng)戶能夠優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的決策，提升農(nóng)業(yè)資源配置和組織管理效率；另一方面，能夠促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新技術(shù)在各個環(huán)節(jié)中進行推廣和應(yīng)用，有助于新技術(shù)在農(nóng)村地區(qū)的傳播和擴散，促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。然而，在小農(nóng)戶與大市場的對接中，缺乏官方保障的權(quán)威APP，移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用通常是通過網(wǎng)絡(luò)信息收集或社會網(wǎng)絡(luò)獲得市場信息，其可靠性難以甄別，并面臨著虛假信息傳遞與網(wǎng)絡(luò)詐騙等較高的風(fēng)險。

　　移動互聯(lián)網(wǎng)在交通設(shè)施薄弱、人口密度較低的偏遠地區(qū)的使用獲得了較高的信息紅利并拓寬了城鎮(zhèn)化的邊界，但是也擴大了不同特征農(nóng)村群體之間的數(shù)字鴻溝。我國西部地區(qū)通常面積廣闊，人口稀少，基礎(chǔ)設(shè)施投資的效益較低，交通和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展相對落后，而移動互聯(lián)網(wǎng)通過幫助該地區(qū)農(nóng)戶突破地域和時間的限制，能夠隨時隨地獲取市場信息與生產(chǎn)技術(shù)等而產(chǎn)生較高的邊際收益。對我國西部牧區(qū)的實證分析結(jié)果表明，移動互聯(lián)網(wǎng)使用通過促進牧民從事非農(nóng)就業(yè)、提高牲畜價格，從而顯著提高了牧民收入。越是偏遠的地區(qū)，農(nóng)戶使用移動互聯(lián)網(wǎng)的增收效應(yīng)越大。然而，移動互聯(lián)網(wǎng)對畜牧養(yǎng)殖規(guī)模較大的牧戶有著更大的增收效應(yīng)，其促進包容性增長還有待進一步提高。

　　建議：擴展對移動互聯(lián)網(wǎng)的多元化應(yīng)用，提高農(nóng)戶對專業(yè)APP的利用效率。涉農(nóng)APP具有較強的公益屬性，其發(fā)展不能完全依靠市場機制。政府相關(guān)部門應(yīng)直接出面或委托權(quán)威機構(gòu)，根據(jù)農(nóng)戶實際需求，依托移動互聯(lián)網(wǎng)平臺開發(fā)類似“學(xué)習(xí)強國”這種具有權(quán)威性的專業(yè)化涉農(nóng)APP，并做好相應(yīng)APP的運營、管理與推廣。同時，建議政府部門進一步加強對移動互聯(lián)網(wǎng)APP內(nèi)容的監(jiān)管，建立長效監(jiān)管與治理機制，對虛假信息、詐騙信息、黃賭毒等非法內(nèi)容能夠精準(zhǔn)識別與及時高效處理，降低農(nóng)戶在使用移動互聯(lián)網(wǎng)APP時可能遇到的各種潛在風(fēng)險。

　　原文鏈接：拓展“移動互聯(lián)網(wǎng)＋”應(yīng)用　助力農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化